¿Quieres reclamar gastos pagados indebidamente por la hipoteca? Estos son los pasos a seguir

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) estableció el pasado mes de julio que los gastos de constitución o cancelación de una hipoteca que deriven de una cláusula abusiva deben devolverse al cliente.

Esta noticia, que parece muy favorable para los intereses de los consumidores, tiene también una contrapartida, pues el propio tribunal indicó que el criterio se adoptaría siempre y cuando las disposiciones de derecho nacional aplicables en efecto de tal cláusula no impongan al consumidor el pago de una totalidad o de una parte de esos gastos.



En la práctica, esto se traduce que en España el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) no será devuelto a los clientes a pesar de haberlo pagado, pues antes de finales de 2018 la normativa establecía ese supuesto. Por otra parte, unos días más tarde de la decisión del TJUE, el Tribunal Supremo consideró que, en todo caso, el cliente debe cargar con la mitad de los gastos notariales.

¿Qué gastos se pueden reclamar relativos a la formalización de la hipoteca?

En caso de que exista una cláusula en la que se imponga al cliente la obligatoriedad de cubrir los gastos de constitución o cancelación de una hipoteca, siendo esta abusiva, los jueces deberán declararla nula. Así lo determinó el Tribunal Supremo en 2015.

El TJUE, con su decisión acordada en julio, deja claro que los jueces nacionales no pueden denegar la total restitución de los gastos por parte del banco. No obstante, si la legislación nacional establece otro reparto de los mismos, ha de primar este criterio.

De este modo, el IAJD no se puede reclamar, pues este tributo estuvo a cargo del cliente hasta el 10 de noviembre de 2018. Desde entonces, un Real Decreto sí establece que es la entidad bancaria la que tiene que hacerse cargo de este impuesto. El IAJD supone más de la mitad de los gastos que se abonan al formalizar la hipoteca. El cliente sí tiene derecho a reclamar los gastos de gestoría, registro y tasación del inmueble, que sí le serán devueltos.

Los gastos de notaría, diferentes interpretaciones

Lo que no queda muy claro es qué sucede con los gastos notaria hipoteca. Asociaciones y entidades del sector financiero asumieron que la banca tenía que devolver también la totalidad de esos gastos, pues antes de la entrada en vigor de la Ley de crédito inmobiliario, ninguna normativa nacional establecía cómo debía producirse el reparto.

Sin embargo, el Tribunal Supremo dictó una sentencia que se hizo público el 29 de julio en la que se atribuye el pago a la entidad de solo el 50% de los gastos notariales, mientras que el restante 50% debe ser cubierto por el cliente. El TS confirmaba un criterio ya adoptado previamente en enero de 2019.

Estas interpretaciones variadas pueden dar lugar a una nueva dispersión de criterios judiciales. En algunos juzgados, como Bilbao y Las Palmas de Gran Canaria, están asumiendo la devolución al 100% de los gastos notariales previamente pagados por el cliente. Desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) opinan también que las resoluciones de los recursos de casación para devolver estos gastos asumidos por el cliente establece doctrina sobre la interpretación de las normas.

Gastos de cancelación y apertura

Otra situación incierta es la que se abre con los gastos de cancelación. En caso de que fueran impuestos por la entidad, no deberían ser pagados por el consumidor. Las comisiones de apertura, a juicio de la OCU, pueden ser solicitadas por el consumidor en caso de que la entidad financiera no demuestre que esa condición se cobró por unos servicios efectivamente prestados.

La carga de prueba corresponde al banco y es un juzgado nacional quien debe determinar, caso por caso, la nulidad de esta comisión. En caso de no querer proceder a la devolución, el banco deberá demostrar que ha informado a su cliente de la existencia y del coste de comisión de apertura y de los servicios que incluye, algo que no sucede prácticamente en ningún caso.

¿Cómo reclamar gastos debidamente pagados?

En todas estas situaciones, las acciones a realizar para reclamar pasa por acudir directamente a la entidad financiera y solicitar la devolución de los gastos alegando la sentencia del TJUE. En ese momento se abre un plazo de dos meses para contestar. Si no lo hace de manera satisfactoria, se puede iniciar un proceso judicial mediante demanda por cláusulas abusivas.

La resolución puede conllevar hasta dos años de espera, pero es importante tener en cuenta que la devolución de las cantidades está sujeta a un plazo de prescripción de 15 años en el mejor de los casos.



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