La recuperación económica se deja ver en Málaga con la subida de un 22% de los préstamos hipotecarios

La reactivación del sector inmobiliario está propiciando un significativo repunte del precio de la vivienda que, lógicamente, también se deja notar en el mercado de las hipotecas. Así, el préstamo medio que actualmente se está concediendo en Málaga, con los datos del primer semestre de 2018, es de unos 129.600 euros, cuando en los años más duros de la crisis (2012-2014) se llegó a caer incluso por debajo de los 110.000 euros. El importe medio de los préstamos hipotecarios ha remontado así desde entonces un 22%, demostrando también una mayor disposición de los bancos a financiar estas operaciones, según LA OPINIÓN.

Las cifras de este año corroboran el panorama al alza. Hasta el mes de junio, último dato recogido hasta ahora por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se han concedido en Málaga casi 9.100 hipotecas para la compra de vivienda con un volumen financiado conjunto de cerca de 1.180 millones de euros. La subida con respecto al mismo periodo de 2017 es del 15% en el caso de las operaciones y de casi el 24% en el capital prestado. Con estas cifras, el mercado hipotecario de Málaga se sitúa en su mayor nivel de actividad de los últimos siete años.

No obstante, los valores medios continúan todavía a una distancia enorme de los precios previos a la recesión, cuando el precio de las viviendas firmaba máximos históricos y, además, los bancos recurrían a las sobretasaciones para dar el 100% (o incluso más) del valor de los pisos. En 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, se concedió la impresionante cifra de 54.000 hipotecas, con un préstamo medio que se situó en los 165.000 euros.

El vicedecano del Colegio de Economistas, Antonio Pedraza, afirma que los bancos están siendo de nuevo receptivos a la concesión de hipotecas al cliente particular, aunque eso sí, mirando mucho la solvencia del cliente. «Se le exigen unas garantías relativas al trabajo y se le da como máximo entre el 70% y el 80% del valor de la vivienda. El resto lo tiene que poner él. Si se considera que con sus ingresos no hay solvencia suficiente se le pide también el aval de algún familiar o amigo», explica.

Pedraza, que ve este mercado en «proceso de normalización», afirma que las hipotecas en sí no son un producto demasiado rentable para la banca en esta época de tipos de interés tan bajos pero ganan en atractivo en lo que sector denomina «venta cruzada». «Los bancos aprovechan la firma de la hipoteca para conseguir la domiciliación de nómina y para colocar al cliente seguros de hogar, de amortización o de vida», relata.

El vicedecano de los economistas también apunta que la concesión de hipotecas al sector promotor sigue criterios muy «selectivos» para evitar errores del pasado. En primer lugar, no se están dando préstamos para la compra de suelos, sino sólo para la edificación, salvo casos de clientes de muy probada solvencia . «El promotor tiene que venir con el suelo ya adquirido, no como antes, que los bancos financiaban todo», señala.

Como segundo punto, las entidades piden que una parte muy importante de esas futuras promociones de viviendas estén ya vendidas sobre plano, para lo que exigen al promotor que les muestre los contratos de reservas. «Esa es una exigencia nueva con respecto a la época de antes de la crisis. Por eso se piensa que, de momento, no hay razones para pensar en una nueva burbuja financiera e inmobiliaria», dice Pedraza, que llama en todo caso a extremar la prudencia ante un posible cambio de ciclo de la economía a nivel mundial que suponga una desaceleración del actual crecimiento.

Por su parte, el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Málaga, Cayetano Rengel, coincide en el mercado está «en vías de normalización y con más alegría» porque la demanda del comprador local se está reactivando, pero destaca los altos requisitos que siguen reclamando los bancos a los solicitantes. «Indudablemente el grifo está más abierto pero la cautela es enorme. Se pide una estabilidad en el trabajo como base fundamental y luego, en algunos casos, avales de la familia o de amigos. Y como mucho se da el 80% del valor del inmueble. », afirma.

El cliente tiene que afrontar así el otro 20% en concepto de entrada y hacerse cargo también de todos los costes escriturales. Esto provoca, según cuenta Rengel, que algunos clientes se metan también aparte en un préstamo al consumo para poder sufragar estas cantidades, lo que eleva el nivel de endeudamiento de los hipotecados.

Esfuerzo para la compra
En uno de sus informes «Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE)», Tinsa analizaba hace unos meses el esfuerzo financiero necesario para la compra de una vivienda por provincias, con el resultado de que Málaga es la segunda de España donde se exige al comprador destinar un porcentaje mayor de ingresos en el primer año de hipoteca, en concreto un 21,2%. Baleares es la única que supera a Málaga en este apartado, con un 22,6% de esfuerzo financiero. La media española se sitúa en el 16,8%. Los estudios de Tinsa de años anteriores recordaban, no obstante, que en la época de la burbuja inmobiliaria el esfuerzo exigido al comprador malagueño fue mucho más elevado y llegó a alcanzar el 44% (en España ese máximo fue el 33%).

Los expertos recomiendan que el pago de la hipoteca se sitúe como máximo en el 33% de los ingresos de un hogar para mantener un equilibrio en la economía doméstica.

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